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CC. DIPUTADOS SECRETARIOS
DE LA H. LIV LEGISLATURA DEL
ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE MEXICO.
P R E S E N T E S.
En uso del derecho contenido en los artículos 51 fracción II de la Constitución Política del
Estado Libre y Soberano de México y 28 fracción I de la Ley Orgánica del Poder Legislativo del Estado
Libre y Soberano de México, me permito someter a la aprobación de la Legislatura, Iniciativa de Ley
de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles para el Estado de México, de conformidad con la
siguiente:
EXPOSICION DE MOTIVOS
El Estado de México es una de las entidades con mayor crecimiento poblacional, y de éste el
crecimiento social es el preponderarte. No podemos, ni debemos, dejar de actualizar el marco
normativo que establezca las bases de la interacción y convivencia social. Es importante hacer leyes,
actualizar nuestro espectro regulatorio, pero es más trascendente incidir en los factores que son
generadores de conductas anómicas y antisociales.
La convivencia social es compleja, y es más cuando se conjugan factores objetivos y subjetivos
que marcan nuestra conducta externa. Los ingresos familiares insuficientes, la desintegración
familiar, los conflictos de familia, el desarrollo infantil, púberal y adolescente no vigilado, la influencia
negativa de algunos contenidos de programas y publicidad en los medios masivos de comunicación,
son variables asimiladas de forma diferenciada que pudieran derivar en conflictos interpersonales.
Esta reflexión no es gratuita, es más bien una modesta interpretación personal de lo que he
receptado en giras y reuniones de trabajo en mi Distrito y Municipio. Pero estoy convencido que
también ustedes, compañeros diputados, han recibido quejas y sugerencias de sus electores sobre
una variada gama de problemas que no son otra cosa que la expresión concreta, y no pocas veces
desesperada, de vecinos de unidades habitacionales que en silencio o, de forma violenta, han
sorteado su interacción e intercomunicación con otros vecinos que no tienen la menor noción de lo
que significa el respeto por el otro; de su espacio físico, psicológico y ambiental; de su derecho de
habitar en una unidad o conjunto condominal con una imagen homogénea, consensada, aceptada y
respetada por todos; de poder hacer su vida personal y familiar sin pasar por encima de los derechos
de los vecinos.
Sé que no es tarea fácil, pero ahora tenemos la posibilidad y responsabilidad de contribuir con
un conjunto normativo que actualice el Reglamento del Artículo 947 del Código Civil del Estado de
México sobre inmuebles en condominio, por una simple y humana razón; el Estado de los 60’s es
diferente al de 40 años después, ahora somos millones de personas más, inmersos en un proceso de
metropolización y concentración urbana que se aceleró después del terremoto de 1985.
La escasez de tierra para construir aunada a la insatisfecha demanda de mayor vivienda
económicamente accesible, ha provocado que la mayor opción de oferta habitacional sea a través de
desarrollos condominales, horizontales y verticales. El propio Gobierno Federal optó en su momento
por construir con ese régimen de propiedad.
Para el Estado de México llego el momento de enriquecer el Reglamento Condominal de 1961,
e incluir figuras que habrán de contribuir a que los condóminos se autorregulen sin capr ichos e
intereses exclusivamente personales. Indudablemente cada propietario o familia tiene su noción de lo
que significa la convivencia, la idea es dejar claro dónde inicia y dónde termina la propiedad exclusiva
y cuándo, con acciones u omisiones, se afecta a otros condóminos.
Tenemos que aprender a convivir condominalmente. La Ley de Propiedad en Condominio de
Bienes Inmuebles para el Estado de México tiene ese objetivo y, colateralmente, contribuir a prevenir
conductas antisociales al promover la cultura del respeto por las personas y sus bienes, toda vez que
se incluye en el ordenamiento propuesto el fomento de la cultura condominal y se precisan las
sanciones en caso de violentar lo establecido por la Ley, el Reglamento del Condominio y los acuerdos
de asamblea.
El crecimiento de desarrollos condominales hace impostergable la inclusión de una instancia
que sea la encargada de velar el cumplimiento de la Ley Condominal, de atender las inconformidades
entre condóminos, resolverlas a través de procedimientos claros, pero, sobre todo, de abocarse a
promover una cultura de respecto y tolerancia entre los condóminos. La Procuraduría Social del
Estado de México tendría, entre otros objetivos, los mencionados.
El Estado de México, con más de trece millones de habitantes y, en números cerrados, tres
millones de viviendas concentradas en un 46 por ciento en diez Municipios, requiere de los que hay
tenemos la responsabilidad de mejorar la convivencia entre todos los sectores sociales, políticos y
productivos, que tomemos la decisión de contribuir, con reflexiones, consensos y propuestas
normativas a mejorar la calidad de vida de aquellos ciudadanos que habitan (o habitarán) en
desarrollos de régimen de propiedad en condominio.
Con la presente exposición doy cumplimiento a lo establecido en el Capítulo VI, artículo 81,
fracciones I, II, III y IV de la Ley Orgánica del Poder Legislativo pero, sobre todo, pretendo contribuir a
seguir construyendo un Estado de México de mayor calidad social, humana y económica para todos
sus habitantes.
Por lo expuesto, me permito someter a la elevada consideración de la representación popular
del Estado de México, la presente iniciativa de ley, para que, de estimarse correcta y adecuada se
apruebe en sus términos.
Sin otro particular, expreso a ustedes mi elevada consideración.
Dado en el Palacio del Poder Legislativo, en la ciudad de Toluca de Lerdo, capital del Estado de
México, a los veinticinco días del mes de mayo del año dos mil uno.
ATENTAMENTE
Lic. Mario Enrique del Toro
Diputado Presente
(RUBRICA).
ARTURO MONTIEL ROJAS, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de México, a sus habitantes
sabed:
Que la Legislatura del Estado, ha tenido a bien aprobar lo siguiente:
DECRETO NUMERO 59
LA H. “LIV” LEGISLATURA DEL ESTADO DE MEXICO
DECRETA:
LEY QUE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO EN EL ESTADO DE MEXICO.
CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- La presente Ley es de interés público y tiene por objeto establecer las bases para regular
la constitución, organización, funcionamiento, modificación, administración y extinción del régimen
de propiedad en condominio, así como su convivencia social y solución de controversias entre
condóminos y residentes, y entre éstos y su administrador o Comité de Administración.
Artículo 2.- Para efectos de ésta ley se entiende por:
I. Ley: la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México;
II. Escritura constitutiva: documento público, mediante el cual se constituye un inmueble bajo el
régimen de propiedad condominal;
III. Derogado
IV. Condominio: inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las
condiciones y características establecidas en el Código Administrativo del Estado de México y su
reglamentación;
V. Condómino: persona física o moral, que en calidad de copropietario aproveche una unidad
exclusiva de propiedad, así como aquella que haya celebrado contrato en el cual, de cumplirse en sus
términos, llegue a ser sujeto al régimen de propiedad en condominio;
VI. Unidad de propiedad exclusiva: el piso, departamento, vivienda, local, áreas y naves sobre las que
se tiene derecho de propiedad y uso exclusivos;
VII. Bienes y áreas de uso común: aquellas cuyo uso, aprovechamiento y mantenimiento es
responsabilidad de los condóminos y residentes;
VIII. Asamblea: órgano máximo de decisión de un condominio, integrado por la mayoría de los
condóminos, en el que se resolverán los asuntos de interés común, respecto al condominio;
IX. Residente: persona que en calidad de poseedor por cualquier título legal, aproveche en su
beneficio una unidad de propiedad exclusiva;
X. Reglamento Interior del Condominio: conjunto de acuerdos de observancia obligatoria por los
condóminos y residentes, en los que se establecen las normas internas de convivencia de un
condominio. Es aprobado por la asamblea y se hará constar en testimonio notarial.
Artículo 3.- Son autoridades competentes para la aplicación de la presente Ley, los ayuntamientos,
el Poder Judicial del Estado de México y las demás que señale el presente ordenamiento.
CAPITULO SEGUNDO
DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Artículo 4.- Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel que se constituye sobre bienes
inmuebles que en razón de sus características físicas, permite a sus titulares tanto el
aprovechamiento exclusivo de áreas o construcciones privativas, como el aprovechamiento común de
las áreas o construcción que no admiten división, confiriendo a cada condómino un derecho de
propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, así como un derecho de copropiedad con los demás
condóminos, respecto de las áreas o instalaciones comunes.
Artículo 5.- El régimen de propiedad en condominio se constituye:
I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves de que conste un
inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común
pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o
privado a cada uno;
II. Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan
dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad
privada se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de personas
distintas;
III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos,
departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, y que entre otros le de un uso habitacional, de
abasto, comercio o servicios, industrial o agroindustrial o mixtos, para enajenarlos a distintas
personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible.
IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de desarrollo urbano
aplicables;
V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen dos o más unidades
de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones comunes.
El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcci ón o terminadas.
Los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones
terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del suelo, su uso, densidad e
intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás normatividad aplicable.
Artículo 6.- Los condominios podrán ser de tipo habitacional social progresivo, de interés social,
popular, medio, residencial, residencial alto y campestre, industrial o agroindustrial, de abasto,
comercio, servicios y mixto.
Artículo 7.- Según la naturaleza de quien los constituya, los condominios serán: de orden privado,
los que constituyan los particulares; y de orden público, los constituidos por instituciones u
organismos públicos de la Federación, el Estado o los municipios.
Artículo 8.- Los condominios por su estructura podrán ser:
I. Condominio vertical: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un piso,
departamento, vivienda o local de un edificio y además copropietario de sus elementos o partes
comunes, así como del terreno e instalaciones de uso general;
II. Condominio horizontal: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un
área privativa del terreno y en su caso, de la edificación que se construya en ella, a la vez que
copropietario de las áreas, edificios e instalaciones de uso común;
III. Condominio mixto: La combinación en un mismo predio de las modalidades señaladas en las
fracciones precedentes.
Artículo 9.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios
deberán declarar su voluntad en escritura publica, en la cual se hará constar:
I. La ubicación, dimensiones y linderos de terreno que corresponda al condominio de que se trate,
con la especificación pre cisa del resto de las áreas, si ésta ubicado dentro de un conjunto urbano.
Cuando se trate de grupos de construcciones, los límites de los edificios o secciones que de por sí
deban construir condominios independientes, en virtud de que la ubicación y número de
copropiedades origine la separación de los condominios en grupos distintos.
II. Los datos de identificación de las licencias, autorizaciones o permisos expedidos por las
autoridades competentes, para la realización del condominio.
III. La descripción y datos de identificación de cada unidad de propiedad exclusiva; sus medidas y
colindancias, así como el o los cajones de estacionamiento de vehículos que le correspondan;
IV. El valor nominal, que para los efectos de ésta Ley, se asigne a cada unidad de propiedad exclusiva
y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de condominio;
V. El uso general del condominio y el particular de cada unidad de propiedad exclusiva;
VI. Los bienes de propiedad común, sus medidas y colindancias, usos y datos que permitan su plena
identificación;
VII. Los datos de identificación de la pó1iza de garantía, para responder de la ejecución de la
construcción y de los vicios ocultos de ésta;
VIII. La obligación de los condóminos de aportar las cuotas que determine la Asamblea para el
mantenimiento y administración del condominio, así como para la constitución del fondo de reserva
correspondiente;
IX. Los casos y condiciones en que puede ser modificada la escritura constitutiva.
Al apéndice de la escritura, se agregarán debidamente certificados por fedatario público, el plano
general, los planos de cada una de las unidades de propiedad exclusiva, así como el Reglamento
Interior del Condominio.
Artículo 10.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así
como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de
estos inmuebles, además de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán
inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad y ante el organismo correspondiente, según el caso.
Artículo 11.- En todo contrato de adquisición de derechos sobre un piso, departamento, vivienda,
local, área o nave, sujeto al régimen de propiedad en condominio, se insertarán las declaraciones y
cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé el artículo 9 de esta Ley, y se hará
constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 12.- Será procedente la modificación del régimen de propiedad en condominio, únicamente
cuando no se hayan enajenado las partes de propiedad exclusiva o cuando el total de los titulares de
las unidades de propiedad exclusiva acuerden fusionarlas y enajenarlas a favor de una sola persona.
Para la modificación se observará el mismo procedimiento que para su constitución.
CAPITULO TERCERO
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMUN
Artículo 13.- En el régimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutará de sus derechos en
calidad de propietario, en los términos previstos en la Legislación Civil del Estado de México.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del
derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser
enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma Unidad.
Artículo 14.- El condominio tendrá derecho exclusivo sobre la unidad de propiedad exclusiva y sus
accesorios, así como la copropiedad de los elementos comunes del condominio.
Los condóminos y residentes del condominio usarán sus unidades exclusivas de propiedad de
acuerdo a lo contenido expresamente en la escritura constitutiva del condominio.
Artículo 15.- Cuando el condómino arrende, subarriende u otorgue en comodato su unidad de
propiedad exclusiva, será solidariamente responsable junto con su arrendatario, subarrendatarios o
comoditario de sus obligaciones respecto al condominio. El condómino y el residente convendrán
entre sí el cumplimiento de las obligaciones ante los demás condóminos y los casos en que el
residente podrá tener la representación del condómino en las asambleas que se celebren.
En la venta de una unidad de propiedad exclusiva que se encuentre en arrendamiento, el
arrendatario tendrá el derecho de preferencia para su adquisición, quedando en segundo término el
derecho de los copropietarios.
Artículo 16.- Son derechos de los condóminos:
I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad exclusiva;
II. Participar con voz y voto en las asambleas de condóminos;
III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas de uso común del
condominio;
IV. Formar parte de la administración y de la mesa directiva del condominio;
V. Solicitar a la administración y a la mesa directiva información respecto al estado que guardan los
fondos de mantenimiento y administración y de reserva;
VI. Acudir ante las mesas de arbitraje a efecto de excusarse del pago de cuotas, cuando éstas no
sean fijadas en asamblea por mayoría de los condóminos o se demuestre que resultan excesivas para
el fin que se pretenden destinar;
VII. Acudir a las mesas de arbitraje a solicitar su intervención por violaciones a la presente Ley, o al
Reglamento Interior del Condomini o, por autoridades o particulares.
Artículo 17.- Son objeto de propiedad común:
I. El terreno, sótanos, pórticos, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, techos,
senderos, elevadores y calles interiores, así como los espacios que hayan sido señalados en las
licencias de construcción como estacionamiento de vehículos, excepto los de propiedad exclusiva;
II. Los locales destinados a la administración, portería y vigilancia;
III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales
como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, extintores, hornos,
bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción y aire
acondicionado, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de
ornato, de reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada
unidad de propiedad exclusiva;
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y techos de uso general;
V. Cualesquiera otras partes o instalaciones de condominios que se resuelvan por unanimidad de los
condóminos o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva.
Artículo 18.- Serán copropiedad, sólo de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás
divisiones que separen entre sí las unidades de propiedad exclusiva.
Artículo 19.- La renuncia que haga un condómino respecto de los derechos de gozar o usar los
bienes, servicios o instalaciones de uso común, no es causa excluyente para cumplir con las
obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento Interior del Condominio y
demás disposiciones legales aplicables.
Artículo 20.- Cada condómino usará la unidad de propiedad exc lusiva en forma ordenada y pacífica,
por lo que le está prohibido:
I. Destinarla a usos distintos al fin establecido en la escritura constitutiva;
II. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometa la
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que
produzcan efectos semejantes;
III. Aún en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida o haga menos eficaz la
operación, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios generales, estando
obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e
instalaciones;
IV. Construir o delimitar las áreas de estacionamiento o de uso común con edificaciones o con algún
otro tipo de material;
V. Tener animales, no importando especie y tamaño de los mismos, salvo aquellos casos que sean
expresamente permitidos por el Reglamento Interior del Condominio o acordado por la asamblea;
VI. En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro distinto al
establecido en la escritura constitutiva, siempre y cuando este sea de los permitidos por el respectivo
Plan de Desarrollo Urbano;
VII. Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e instalaciones generales;
VIII. Ocupar el área de estacionamiento de otro condómino;
IX. Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las personas o bienes de
los demás condóminos;
X. Realizar actividades nocturnas que bien pudiéndose hacer de día, causen molestia o no permitan
el descanso de los demás vecinos.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se efectúen para
reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estará obligado a dejar de hacer
las acciones mencionadas, así mismo responderá de los daños y perjuicios que resulten, lo anterior
con independencia de la sanción que se aplique.
Artículo 21.- Los condóminos y residentes de los departamentos ubicados en planta baja y primer
piso, así como los del último piso superior, no tendrán más derechos que los restantes condóminos,
salvo que lo establezca el Reglamento Interior del Condominio. Los condóminos de la planta baja, no
podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos,
jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni realizar construcciones en dichos lugares. Con igual
salvedad, los condóminos del último piso superior, no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar
nuevos pisos. Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.
Artículo 22.- Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su
unidad de propiedad exclusiva, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la
estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
Queda prohibido abrir claros o ventanas, pintar, o decorar la fachada o las paredes exteriores o
realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o que perjudique la estética general
del condominio.
Artículo 23.- En los condominios serán obligatorios para los respectivos condóminos y por su
cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre
locales colindantes.
En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y
los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de desperfectos
ocasionados por sismos, hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenómeno natural.
Artículo 24.- Para la ejecución de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se
observarán las siguientes reglas:
I. Las obras necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y conservación del condominio y
para el funcionamiento normal y eficaz de los servicios, así como las obras de carácter urgente, se
efectuarán por la administración, bastando la comunicación a la mesa directiva, con cargo al fondo
de gastos de mantenimiento y administración. Cuando éste resulte insuficiente o sea necesario
efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de condóminos, a fin de que
resuelvan lo conducente. Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes o
instalaciones generales, podrán ser efectuadas por los condóminos a falta de administrador;
II. Para realizar obras que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, que no aumenten el
valor del condominio u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requerirá el voto aprobatorio
de las dos terceras partes de los condóminos;
III. El enajenante es responsable de los vicios de construcción del condominio. El resto de los
condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos en la proporción que cada uno represente
sobre el valor total del condominio, dejando a salvo sus derechos para repetir contra aquél o hacer
efectiva la pó1iza de garantía que prevé el artículo 9 de esta Ley.
Se prohiben todos los actos y obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad y conservación de
la construcción o afecten la comodidad del condómino; los que impidan permanentemente el uso de
una parte o servicio común, aunque sea a uno sólo de los condóminos; y los que dañen o demeriten
cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva. En los dos últimos casos las obras podrán
llevarse a cabo, si existe acuerdo unánime entre los condóminos y en el último, además, si se
indemniza al afectado a su plena satisfacción.
Artículo 25.- Tratándose de condominios financiados o construidos por organismos federales,
estatales o municipales, los condóminos no podrán enajenar, arrendar o transmitir a terceros bajo
ningún título, los derechos de la unidad de pr opiedad exclusiva, observando las disposiciones y
reglas que establezcan los propios organismos.
Artículo 26.- Los condóminos que pretendan dar en arrendamiento, comodato o enajenar la unidad
de propiedad exclusiva de que se trate, deberán hacerlo del conocimiento de los demás condóminos a
través del administrador del condominio, sin que ello represente el otorgamiento del derecho de
preferencia o del tanto para unos u otros.
En caso de que un condómino deseare vender la unidad de propiedad exclusiva, también lo notificará
al organismo que haya financiado o construido el condominio, por medio del administrador del
condominio, de notario público o judicialmente.
Artículo 27.- Queda prohibido que una misma persona por sí o por medio de otra, adquiera más de
un departamento, vivienda, local o unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o
construidos por organismos públicos, so pena de rescindírsele el contrato respectivo.
Iguales sanciones se les aplicarán a las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro
de población correspondiente, por sí o por interpósita persona, adquieran una unidad de propiedad
exclusiva en condominios construidos o financiados por organismos públicos.
CAPITULO CUARTO
DE LA ADMINISTRACION DE LOS CONDOMINIOS
Artículo 28.- Las asambleas serán de dos tipos: generales y extraordinarias; para su celebración se
observarán las siguientes disposiciones:
I. Las generales se celebrarán por lo menos cada seis meses y tanto éstas como las extraordinarias,
cuantas veces sean convocadas conforme a esta Ley y al reglamento interior del condominio;
II. Cada condómino gozará de un voto por unidad de propiedad exclusiva del total del bien
condominal, tratándose de condominios comerciales e industriales. En los otros casos, de un solo
voto no importando cuantas unidades de propiedad exclusivas posea;
III. La votación será personal, nominal y directa, sin perjuicio de que el reglamento interior del
condominio determine otros procedimientos;
IV. Las resoluciones de la Asamblea, se tomarán por mayoría simple de los condóminos, cuando a
ésta asistan el 50% más uno de los condóminos o de sus representantes, en términos de la presente
ley, excepto en los casos en que la Ley y el Reglamento Interior del Condómino establezcan una
mayoría especial.
V. El secretario de la mesa directiva llevará un libro de actas, que deberá estar autorizado por el
secretario del ayuntamiento. Las actas, por su parte, serán autorizadas por el contralor de la mesa
directiva o quien haga sus veces;
VI. La convocatoria deberá realizarse con diez días de anticipación para el caso de asambleas
generales, y cinco para las asambleas extraordinarias, debiendo incluirse en ella el lugar, día y hora
de celebración, así como el orden del día;
VII. Para declarar válida una Asamblea celebrada en primera convocatoria, deberá contarse cuando
menos con la asistencia de más del cincuenta por ciento de los condóminos o sus representantes en
términos de la presente ley, en caso de una segunda convocatoria se declarará válida con los
asistentes.
Las determinaciones y acuerdos tomados por la Asamblea obligan a todos los condóminos,
incluyendo a los ausentes y disidentes.
Artículo 29.- Serán facultades de la asamblea, sin menoscabo de las demás que le otorgue el
reglamento interior del condominio las siguientes:
I. Nombrar y remover al administrador o al comité de administración en los términos del reglamento
interior del condominio, excepto al que funja el primer año, que será designado por quienes otorguen
la escritura constitutiva del condominio;
II. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del administrador o del comité de
administración y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquél, ejecutados con motivo
del desempeño de su cargo;
III. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al
desempeño de su función y al manejo de los fondos bajo su cuidado, para el mantenimiento,
administración y reserva para la reposición de implementos;
IV. Revisar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta semestral que presente el administrador o el
comité de administración;
V. Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos de cada año, debiendo acordar la
contratación de seguros con empresas legalmente constituidas contra incendios o terremotos o
cualquier otra contingencia de esta naturaleza, de conformidad con las disposiciones aplicables del
Código Civil vigente en el Estado y de otros ordenamientos legales, lo cual se efectuará en cargo al
fondo y de mantenimiento, y de administración.
VI. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador o comité de
administración infrinja las disposiciones de esta Ley, del reglamento interior del condominio, la
escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones legales aplicables;
VII. Acordar lo procedente respecto a la prestación de los servicios y problemas que surjan con
motivo de la contigüidad del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares;
VIII. Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como la
forma en que deberán participar los condóminos, incluyendo las cuotas o aportaciones en numerario
que deberá cubrir cada uno de los condóminos;
IX. Crear, aprobar, modificar y protocolizar el Reglamento Interior del Condominio;
X. Modificar la escritura constitutiva del condominio, en los casos y condiciones que prevean las
disposiciones legales aplicables, siempre y cuando sea manifiesta la voluntad de todos los
condóminos.
XI. Nombrar y remover un representante por manzana, lote, cerrada, privada, claustro o piso.
Tratándose de unidades habitacionales de más de sesenta viviendas, las facultades establecidas en
las fracciones I, V, VI y XI, corresponderán a las asambleas por manzana, lote, cerrada, privada,
claustro o piso, sin perjuicio de las que indiquen el Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 29 bis.- Tratándose de las asambleas de unidades habitacionales de más de 60 viviendas,
las manzanas, lotes, cerradas, privadas, claustros o pisos podrán ser representadas conforme a lo
dispuesto por la fracción XI del artículo anterior y a lo que indique el Reglamento Interior del
Condominio.
En caso de asistir un representante por manzana, lote cerrada, privada, claustros o piso; éste deberá
de presentar el acta de asamblea por el cual fue nombrado para tal efecto.
Artículo 30.- Los condominios serán administrados por un Comité de Administración o por un
administrador que designará la Asamblea General, por el tiempo que ésta determine, salvo cuando la
designación recaiga en un condómino, en cuyo caso durará en el cargo de uno a tres años, según lo
disponga la asamblea.
En el caso de que se opte por un administrador, éste podrá ser o no alguno de los condóminos. Si lo
es, quedará exceptuado por acuerdo de la asamblea de otorgar la garantía a que se refiere la fracción
III del artículo anterior. Si la administración recae en un comité, éste tomará sus resoluciones por
acuerdo de por lo menos las dos terceras partes de sus miembros, en caso de desacuerdo, someterá
el asunto a la asamblea. El comité designara a la persona a cuyo cargo estará la ejecución material
de los actos de administración.
Cuando el condominio esté constituido por sesenta o más unidades de propiedad exclusiva, se podrá
elegir por lote o por manzana un comité de administración o administrador quien establecerá las
cuotas o aportaciones con base al valor comercial del inmueble tomado al día de la determinación y
no podrán éstas exceder del 1% del valor del mismo.
Cuando el pago de las cuotas o aportaciones se divida en mensualidades éstas habrán de cubrirse
por adelantado. El monto de los fondos se integrará en proporción al valor de cada unidad de
propiedad exclusiva, según lo establecido en la escritura constitutiva.
Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos, serán determinadas en la escritura
constitutiva del condominio. El fondo de reserva en tanto no se use deberá invertirse en valores de
renta fija redimibles a la vista. El fondo destinado al mantenimiento y administración será bastante
para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses.
Las decisiones respecto a asuntos de convivencia cotidiana, serán facultad de la asamblea,
incluyendo las modificaciones a la propiedad condominal, excluyendo los cambios de uso del suelo,
de densidad e intensidad de su aprovechamiento y de altura máxima permitida.
Artículo 31.- Corresponde al administrador o al comité de administración:
I. Cuidar, vigilar y mantener en buen estado las instalaciones, los bienes del condominio y los
servicios comunes;
II. Tener la representación de los condóminos respectivos, en los problemas que surjan derivados de
la contigüidad con otros condominios o casas unifamiliares;
III. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, los que en todo
tiempo podrán ser consultados por los condóminos;
IV. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra persona;
V. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo
correspondiente, en los términos del reglamento interior del condominio;
VI. Recabar las aportaciones de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y
reserva, debiendo otorgar el recibo correspondiente, así como entregar bimestralmente a cada
condómino el estado de cuenta del condominio;
VII. Convocar a las asambleas generales y extraordinarias, conforme a lo dispuesto en la presente
Ley, en la escritura constitutiva y en el reglamento interior del condominio;
VIII. Fomentar entre los condóminos el cumplimiento de la presente Ley, la escritura constitutiva del
condominio y el reglamento interior del condominio;
IX. Gestionar ante los ayuntamientos la prestaci ón de los servicios públicos municipales al interior
del condominio;
X. Publicar en lugar visible del condominio o en el sitio destinado para ello, las convocatorias para
asambleas, así como los acuerdos que se tomen en las mismas a efecto de enterar a los ausentes.
Artículo 32.- El administrador o el presidente del comité de administración, será el representante
legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio. Contará con
poder para administrar bienes, y para pleitos y cobranzas. Para contar con facultades que requieran
cláusulas especiales, se requerirá del previo acuerdo de la asamblea, salvo que el Reglamento Interior
del Condominio ya lo prevea.
Artículo 33.- Con el objeto de que el administrador o el comité de administración cumplan con las
obligaciones establecidas, cada condominio contará con una mesa directiva, la cual se nombrará
anualmente por la asamblea y estará integrada de tres a cinco condóminos, los cuales fungirán
DE LA H. LIV LEGISLATURA DEL
ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE MEXICO.
P R E S E N T E S.
En uso del derecho contenido en los artículos 51 fracción II de la Constitución Política del
Estado Libre y Soberano de México y 28 fracción I de la Ley Orgánica del Poder Legislativo del Estado
Libre y Soberano de México, me permito someter a la aprobación de la Legislatura, Iniciativa de Ley
de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles para el Estado de México, de conformidad con la
siguiente:
EXPOSICION DE MOTIVOS
El Estado de México es una de las entidades con mayor crecimiento poblacional, y de éste el
crecimiento social es el preponderarte. No podemos, ni debemos, dejar de actualizar el marco
normativo que establezca las bases de la interacción y convivencia social. Es importante hacer leyes,
actualizar nuestro espectro regulatorio, pero es más trascendente incidir en los factores que son
generadores de conductas anómicas y antisociales.
La convivencia social es compleja, y es más cuando se conjugan factores objetivos y subjetivos
que marcan nuestra conducta externa. Los ingresos familiares insuficientes, la desintegración
familiar, los conflictos de familia, el desarrollo infantil, púberal y adolescente no vigilado, la influencia
negativa de algunos contenidos de programas y publicidad en los medios masivos de comunicación,
son variables asimiladas de forma diferenciada que pudieran derivar en conflictos interpersonales.
Esta reflexión no es gratuita, es más bien una modesta interpretación personal de lo que he
receptado en giras y reuniones de trabajo en mi Distrito y Municipio. Pero estoy convencido que
también ustedes, compañeros diputados, han recibido quejas y sugerencias de sus electores sobre
una variada gama de problemas que no son otra cosa que la expresión concreta, y no pocas veces
desesperada, de vecinos de unidades habitacionales que en silencio o, de forma violenta, han
sorteado su interacción e intercomunicación con otros vecinos que no tienen la menor noción de lo
que significa el respeto por el otro; de su espacio físico, psicológico y ambiental; de su derecho de
habitar en una unidad o conjunto condominal con una imagen homogénea, consensada, aceptada y
respetada por todos; de poder hacer su vida personal y familiar sin pasar por encima de los derechos
de los vecinos.
Sé que no es tarea fácil, pero ahora tenemos la posibilidad y responsabilidad de contribuir con
un conjunto normativo que actualice el Reglamento del Artículo 947 del Código Civil del Estado de
México sobre inmuebles en condominio, por una simple y humana razón; el Estado de los 60’s es
diferente al de 40 años después, ahora somos millones de personas más, inmersos en un proceso de
metropolización y concentración urbana que se aceleró después del terremoto de 1985.
La escasez de tierra para construir aunada a la insatisfecha demanda de mayor vivienda
económicamente accesible, ha provocado que la mayor opción de oferta habitacional sea a través de
desarrollos condominales, horizontales y verticales. El propio Gobierno Federal optó en su momento
por construir con ese régimen de propiedad.
Para el Estado de México llego el momento de enriquecer el Reglamento Condominal de 1961,
e incluir figuras que habrán de contribuir a que los condóminos se autorregulen sin capr ichos e
intereses exclusivamente personales. Indudablemente cada propietario o familia tiene su noción de lo
que significa la convivencia, la idea es dejar claro dónde inicia y dónde termina la propiedad exclusiva
y cuándo, con acciones u omisiones, se afecta a otros condóminos.
Tenemos que aprender a convivir condominalmente. La Ley de Propiedad en Condominio de
Bienes Inmuebles para el Estado de México tiene ese objetivo y, colateralmente, contribuir a prevenir
conductas antisociales al promover la cultura del respeto por las personas y sus bienes, toda vez que
se incluye en el ordenamiento propuesto el fomento de la cultura condominal y se precisan las
sanciones en caso de violentar lo establecido por la Ley, el Reglamento del Condominio y los acuerdos
de asamblea.
El crecimiento de desarrollos condominales hace impostergable la inclusión de una instancia
que sea la encargada de velar el cumplimiento de la Ley Condominal, de atender las inconformidades
entre condóminos, resolverlas a través de procedimientos claros, pero, sobre todo, de abocarse a
promover una cultura de respecto y tolerancia entre los condóminos. La Procuraduría Social del
Estado de México tendría, entre otros objetivos, los mencionados.
El Estado de México, con más de trece millones de habitantes y, en números cerrados, tres
millones de viviendas concentradas en un 46 por ciento en diez Municipios, requiere de los que hay
tenemos la responsabilidad de mejorar la convivencia entre todos los sectores sociales, políticos y
productivos, que tomemos la decisión de contribuir, con reflexiones, consensos y propuestas
normativas a mejorar la calidad de vida de aquellos ciudadanos que habitan (o habitarán) en
desarrollos de régimen de propiedad en condominio.
Con la presente exposición doy cumplimiento a lo establecido en el Capítulo VI, artículo 81,
fracciones I, II, III y IV de la Ley Orgánica del Poder Legislativo pero, sobre todo, pretendo contribuir a
seguir construyendo un Estado de México de mayor calidad social, humana y económica para todos
sus habitantes.
Por lo expuesto, me permito someter a la elevada consideración de la representación popular
del Estado de México, la presente iniciativa de ley, para que, de estimarse correcta y adecuada se
apruebe en sus términos.
Sin otro particular, expreso a ustedes mi elevada consideración.
Dado en el Palacio del Poder Legislativo, en la ciudad de Toluca de Lerdo, capital del Estado de
México, a los veinticinco días del mes de mayo del año dos mil uno.
ATENTAMENTE
Lic. Mario Enrique del Toro
Diputado Presente
(RUBRICA).
ARTURO MONTIEL ROJAS, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de México, a sus habitantes
sabed:
Que la Legislatura del Estado, ha tenido a bien aprobar lo siguiente:
DECRETO NUMERO 59
LA H. “LIV” LEGISLATURA DEL ESTADO DE MEXICO
DECRETA:
LEY QUE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO EN EL ESTADO DE MEXICO.
CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- La presente Ley es de interés público y tiene por objeto establecer las bases para regular
la constitución, organización, funcionamiento, modificación, administración y extinción del régimen
de propiedad en condominio, así como su convivencia social y solución de controversias entre
condóminos y residentes, y entre éstos y su administrador o Comité de Administración.
Artículo 2.- Para efectos de ésta ley se entiende por:
I. Ley: la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México;
II. Escritura constitutiva: documento público, mediante el cual se constituye un inmueble bajo el
régimen de propiedad condominal;
III. Derogado
IV. Condominio: inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las
condiciones y características establecidas en el Código Administrativo del Estado de México y su
reglamentación;
V. Condómino: persona física o moral, que en calidad de copropietario aproveche una unidad
exclusiva de propiedad, así como aquella que haya celebrado contrato en el cual, de cumplirse en sus
términos, llegue a ser sujeto al régimen de propiedad en condominio;
VI. Unidad de propiedad exclusiva: el piso, departamento, vivienda, local, áreas y naves sobre las que
se tiene derecho de propiedad y uso exclusivos;
VII. Bienes y áreas de uso común: aquellas cuyo uso, aprovechamiento y mantenimiento es
responsabilidad de los condóminos y residentes;
VIII. Asamblea: órgano máximo de decisión de un condominio, integrado por la mayoría de los
condóminos, en el que se resolverán los asuntos de interés común, respecto al condominio;
IX. Residente: persona que en calidad de poseedor por cualquier título legal, aproveche en su
beneficio una unidad de propiedad exclusiva;
X. Reglamento Interior del Condominio: conjunto de acuerdos de observancia obligatoria por los
condóminos y residentes, en los que se establecen las normas internas de convivencia de un
condominio. Es aprobado por la asamblea y se hará constar en testimonio notarial.
Artículo 3.- Son autoridades competentes para la aplicación de la presente Ley, los ayuntamientos,
el Poder Judicial del Estado de México y las demás que señale el presente ordenamiento.
CAPITULO SEGUNDO
DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Artículo 4.- Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel que se constituye sobre bienes
inmuebles que en razón de sus características físicas, permite a sus titulares tanto el
aprovechamiento exclusivo de áreas o construcciones privativas, como el aprovechamiento común de
las áreas o construcción que no admiten división, confiriendo a cada condómino un derecho de
propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, así como un derecho de copropiedad con los demás
condóminos, respecto de las áreas o instalaciones comunes.
Artículo 5.- El régimen de propiedad en condominio se constituye:
I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves de que conste un
inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común
pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o
privado a cada uno;
II. Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan
dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad
privada se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de personas
distintas;
III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos,
departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, y que entre otros le de un uso habitacional, de
abasto, comercio o servicios, industrial o agroindustrial o mixtos, para enajenarlos a distintas
personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible.
IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de desarrollo urbano
aplicables;
V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen dos o más unidades
de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones comunes.
El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcci ón o terminadas.
Los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones
terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del suelo, su uso, densidad e
intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás normatividad aplicable.
Artículo 6.- Los condominios podrán ser de tipo habitacional social progresivo, de interés social,
popular, medio, residencial, residencial alto y campestre, industrial o agroindustrial, de abasto,
comercio, servicios y mixto.
Artículo 7.- Según la naturaleza de quien los constituya, los condominios serán: de orden privado,
los que constituyan los particulares; y de orden público, los constituidos por instituciones u
organismos públicos de la Federación, el Estado o los municipios.
Artículo 8.- Los condominios por su estructura podrán ser:
I. Condominio vertical: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un piso,
departamento, vivienda o local de un edificio y además copropietario de sus elementos o partes
comunes, así como del terreno e instalaciones de uso general;
II. Condominio horizontal: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un
área privativa del terreno y en su caso, de la edificación que se construya en ella, a la vez que
copropietario de las áreas, edificios e instalaciones de uso común;
III. Condominio mixto: La combinación en un mismo predio de las modalidades señaladas en las
fracciones precedentes.
Artículo 9.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios
deberán declarar su voluntad en escritura publica, en la cual se hará constar:
I. La ubicación, dimensiones y linderos de terreno que corresponda al condominio de que se trate,
con la especificación pre cisa del resto de las áreas, si ésta ubicado dentro de un conjunto urbano.
Cuando se trate de grupos de construcciones, los límites de los edificios o secciones que de por sí
deban construir condominios independientes, en virtud de que la ubicación y número de
copropiedades origine la separación de los condominios en grupos distintos.
II. Los datos de identificación de las licencias, autorizaciones o permisos expedidos por las
autoridades competentes, para la realización del condominio.
III. La descripción y datos de identificación de cada unidad de propiedad exclusiva; sus medidas y
colindancias, así como el o los cajones de estacionamiento de vehículos que le correspondan;
IV. El valor nominal, que para los efectos de ésta Ley, se asigne a cada unidad de propiedad exclusiva
y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de condominio;
V. El uso general del condominio y el particular de cada unidad de propiedad exclusiva;
VI. Los bienes de propiedad común, sus medidas y colindancias, usos y datos que permitan su plena
identificación;
VII. Los datos de identificación de la pó1iza de garantía, para responder de la ejecución de la
construcción y de los vicios ocultos de ésta;
VIII. La obligación de los condóminos de aportar las cuotas que determine la Asamblea para el
mantenimiento y administración del condominio, así como para la constitución del fondo de reserva
correspondiente;
IX. Los casos y condiciones en que puede ser modificada la escritura constitutiva.
Al apéndice de la escritura, se agregarán debidamente certificados por fedatario público, el plano
general, los planos de cada una de las unidades de propiedad exclusiva, así como el Reglamento
Interior del Condominio.
Artículo 10.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así
como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de
estos inmuebles, además de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán
inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad y ante el organismo correspondiente, según el caso.
Artículo 11.- En todo contrato de adquisición de derechos sobre un piso, departamento, vivienda,
local, área o nave, sujeto al régimen de propiedad en condominio, se insertarán las declaraciones y
cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé el artículo 9 de esta Ley, y se hará
constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 12.- Será procedente la modificación del régimen de propiedad en condominio, únicamente
cuando no se hayan enajenado las partes de propiedad exclusiva o cuando el total de los titulares de
las unidades de propiedad exclusiva acuerden fusionarlas y enajenarlas a favor de una sola persona.
Para la modificación se observará el mismo procedimiento que para su constitución.
CAPITULO TERCERO
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMUN
Artículo 13.- En el régimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutará de sus derechos en
calidad de propietario, en los términos previstos en la Legislación Civil del Estado de México.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del
derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser
enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma Unidad.
Artículo 14.- El condominio tendrá derecho exclusivo sobre la unidad de propiedad exclusiva y sus
accesorios, así como la copropiedad de los elementos comunes del condominio.
Los condóminos y residentes del condominio usarán sus unidades exclusivas de propiedad de
acuerdo a lo contenido expresamente en la escritura constitutiva del condominio.
Artículo 15.- Cuando el condómino arrende, subarriende u otorgue en comodato su unidad de
propiedad exclusiva, será solidariamente responsable junto con su arrendatario, subarrendatarios o
comoditario de sus obligaciones respecto al condominio. El condómino y el residente convendrán
entre sí el cumplimiento de las obligaciones ante los demás condóminos y los casos en que el
residente podrá tener la representación del condómino en las asambleas que se celebren.
En la venta de una unidad de propiedad exclusiva que se encuentre en arrendamiento, el
arrendatario tendrá el derecho de preferencia para su adquisición, quedando en segundo término el
derecho de los copropietarios.
Artículo 16.- Son derechos de los condóminos:
I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad exclusiva;
II. Participar con voz y voto en las asambleas de condóminos;
III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas de uso común del
condominio;
IV. Formar parte de la administración y de la mesa directiva del condominio;
V. Solicitar a la administración y a la mesa directiva información respecto al estado que guardan los
fondos de mantenimiento y administración y de reserva;
VI. Acudir ante las mesas de arbitraje a efecto de excusarse del pago de cuotas, cuando éstas no
sean fijadas en asamblea por mayoría de los condóminos o se demuestre que resultan excesivas para
el fin que se pretenden destinar;
VII. Acudir a las mesas de arbitraje a solicitar su intervención por violaciones a la presente Ley, o al
Reglamento Interior del Condomini o, por autoridades o particulares.
Artículo 17.- Son objeto de propiedad común:
I. El terreno, sótanos, pórticos, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, techos,
senderos, elevadores y calles interiores, así como los espacios que hayan sido señalados en las
licencias de construcción como estacionamiento de vehículos, excepto los de propiedad exclusiva;
II. Los locales destinados a la administración, portería y vigilancia;
III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales
como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, extintores, hornos,
bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción y aire
acondicionado, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de
ornato, de reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada
unidad de propiedad exclusiva;
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y techos de uso general;
V. Cualesquiera otras partes o instalaciones de condominios que se resuelvan por unanimidad de los
condóminos o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva.
Artículo 18.- Serán copropiedad, sólo de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás
divisiones que separen entre sí las unidades de propiedad exclusiva.
Artículo 19.- La renuncia que haga un condómino respecto de los derechos de gozar o usar los
bienes, servicios o instalaciones de uso común, no es causa excluyente para cumplir con las
obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento Interior del Condominio y
demás disposiciones legales aplicables.
Artículo 20.- Cada condómino usará la unidad de propiedad exc lusiva en forma ordenada y pacífica,
por lo que le está prohibido:
I. Destinarla a usos distintos al fin establecido en la escritura constitutiva;
II. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometa la
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que
produzcan efectos semejantes;
III. Aún en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida o haga menos eficaz la
operación, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios generales, estando
obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e
instalaciones;
IV. Construir o delimitar las áreas de estacionamiento o de uso común con edificaciones o con algún
otro tipo de material;
V. Tener animales, no importando especie y tamaño de los mismos, salvo aquellos casos que sean
expresamente permitidos por el Reglamento Interior del Condominio o acordado por la asamblea;
VI. En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro distinto al
establecido en la escritura constitutiva, siempre y cuando este sea de los permitidos por el respectivo
Plan de Desarrollo Urbano;
VII. Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e instalaciones generales;
VIII. Ocupar el área de estacionamiento de otro condómino;
IX. Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las personas o bienes de
los demás condóminos;
X. Realizar actividades nocturnas que bien pudiéndose hacer de día, causen molestia o no permitan
el descanso de los demás vecinos.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se efectúen para
reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estará obligado a dejar de hacer
las acciones mencionadas, así mismo responderá de los daños y perjuicios que resulten, lo anterior
con independencia de la sanción que se aplique.
Artículo 21.- Los condóminos y residentes de los departamentos ubicados en planta baja y primer
piso, así como los del último piso superior, no tendrán más derechos que los restantes condóminos,
salvo que lo establezca el Reglamento Interior del Condominio. Los condóminos de la planta baja, no
podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos,
jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni realizar construcciones en dichos lugares. Con igual
salvedad, los condóminos del último piso superior, no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar
nuevos pisos. Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.
Artículo 22.- Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su
unidad de propiedad exclusiva, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la
estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
Queda prohibido abrir claros o ventanas, pintar, o decorar la fachada o las paredes exteriores o
realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o que perjudique la estética general
del condominio.
Artículo 23.- En los condominios serán obligatorios para los respectivos condóminos y por su
cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre
locales colindantes.
En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y
los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de desperfectos
ocasionados por sismos, hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenómeno natural.
Artículo 24.- Para la ejecución de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se
observarán las siguientes reglas:
I. Las obras necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y conservación del condominio y
para el funcionamiento normal y eficaz de los servicios, así como las obras de carácter urgente, se
efectuarán por la administración, bastando la comunicación a la mesa directiva, con cargo al fondo
de gastos de mantenimiento y administración. Cuando éste resulte insuficiente o sea necesario
efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de condóminos, a fin de que
resuelvan lo conducente. Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes o
instalaciones generales, podrán ser efectuadas por los condóminos a falta de administrador;
II. Para realizar obras que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, que no aumenten el
valor del condominio u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requerirá el voto aprobatorio
de las dos terceras partes de los condóminos;
III. El enajenante es responsable de los vicios de construcción del condominio. El resto de los
condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos en la proporción que cada uno represente
sobre el valor total del condominio, dejando a salvo sus derechos para repetir contra aquél o hacer
efectiva la pó1iza de garantía que prevé el artículo 9 de esta Ley.
Se prohiben todos los actos y obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad y conservación de
la construcción o afecten la comodidad del condómino; los que impidan permanentemente el uso de
una parte o servicio común, aunque sea a uno sólo de los condóminos; y los que dañen o demeriten
cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva. En los dos últimos casos las obras podrán
llevarse a cabo, si existe acuerdo unánime entre los condóminos y en el último, además, si se
indemniza al afectado a su plena satisfacción.
Artículo 25.- Tratándose de condominios financiados o construidos por organismos federales,
estatales o municipales, los condóminos no podrán enajenar, arrendar o transmitir a terceros bajo
ningún título, los derechos de la unidad de pr opiedad exclusiva, observando las disposiciones y
reglas que establezcan los propios organismos.
Artículo 26.- Los condóminos que pretendan dar en arrendamiento, comodato o enajenar la unidad
de propiedad exclusiva de que se trate, deberán hacerlo del conocimiento de los demás condóminos a
través del administrador del condominio, sin que ello represente el otorgamiento del derecho de
preferencia o del tanto para unos u otros.
En caso de que un condómino deseare vender la unidad de propiedad exclusiva, también lo notificará
al organismo que haya financiado o construido el condominio, por medio del administrador del
condominio, de notario público o judicialmente.
Artículo 27.- Queda prohibido que una misma persona por sí o por medio de otra, adquiera más de
un departamento, vivienda, local o unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o
construidos por organismos públicos, so pena de rescindírsele el contrato respectivo.
Iguales sanciones se les aplicarán a las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro
de población correspondiente, por sí o por interpósita persona, adquieran una unidad de propiedad
exclusiva en condominios construidos o financiados por organismos públicos.
CAPITULO CUARTO
DE LA ADMINISTRACION DE LOS CONDOMINIOS
Artículo 28.- Las asambleas serán de dos tipos: generales y extraordinarias; para su celebración se
observarán las siguientes disposiciones:
I. Las generales se celebrarán por lo menos cada seis meses y tanto éstas como las extraordinarias,
cuantas veces sean convocadas conforme a esta Ley y al reglamento interior del condominio;
II. Cada condómino gozará de un voto por unidad de propiedad exclusiva del total del bien
condominal, tratándose de condominios comerciales e industriales. En los otros casos, de un solo
voto no importando cuantas unidades de propiedad exclusivas posea;
III. La votación será personal, nominal y directa, sin perjuicio de que el reglamento interior del
condominio determine otros procedimientos;
IV. Las resoluciones de la Asamblea, se tomarán por mayoría simple de los condóminos, cuando a
ésta asistan el 50% más uno de los condóminos o de sus representantes, en términos de la presente
ley, excepto en los casos en que la Ley y el Reglamento Interior del Condómino establezcan una
mayoría especial.
V. El secretario de la mesa directiva llevará un libro de actas, que deberá estar autorizado por el
secretario del ayuntamiento. Las actas, por su parte, serán autorizadas por el contralor de la mesa
directiva o quien haga sus veces;
VI. La convocatoria deberá realizarse con diez días de anticipación para el caso de asambleas
generales, y cinco para las asambleas extraordinarias, debiendo incluirse en ella el lugar, día y hora
de celebración, así como el orden del día;
VII. Para declarar válida una Asamblea celebrada en primera convocatoria, deberá contarse cuando
menos con la asistencia de más del cincuenta por ciento de los condóminos o sus representantes en
términos de la presente ley, en caso de una segunda convocatoria se declarará válida con los
asistentes.
Las determinaciones y acuerdos tomados por la Asamblea obligan a todos los condóminos,
incluyendo a los ausentes y disidentes.
Artículo 29.- Serán facultades de la asamblea, sin menoscabo de las demás que le otorgue el
reglamento interior del condominio las siguientes:
I. Nombrar y remover al administrador o al comité de administración en los términos del reglamento
interior del condominio, excepto al que funja el primer año, que será designado por quienes otorguen
la escritura constitutiva del condominio;
II. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del administrador o del comité de
administración y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquél, ejecutados con motivo
del desempeño de su cargo;
III. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al
desempeño de su función y al manejo de los fondos bajo su cuidado, para el mantenimiento,
administración y reserva para la reposición de implementos;
IV. Revisar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta semestral que presente el administrador o el
comité de administración;
V. Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos de cada año, debiendo acordar la
contratación de seguros con empresas legalmente constituidas contra incendios o terremotos o
cualquier otra contingencia de esta naturaleza, de conformidad con las disposiciones aplicables del
Código Civil vigente en el Estado y de otros ordenamientos legales, lo cual se efectuará en cargo al
fondo y de mantenimiento, y de administración.
VI. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador o comité de
administración infrinja las disposiciones de esta Ley, del reglamento interior del condominio, la
escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones legales aplicables;
VII. Acordar lo procedente respecto a la prestación de los servicios y problemas que surjan con
motivo de la contigüidad del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares;
VIII. Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como la
forma en que deberán participar los condóminos, incluyendo las cuotas o aportaciones en numerario
que deberá cubrir cada uno de los condóminos;
IX. Crear, aprobar, modificar y protocolizar el Reglamento Interior del Condominio;
X. Modificar la escritura constitutiva del condominio, en los casos y condiciones que prevean las
disposiciones legales aplicables, siempre y cuando sea manifiesta la voluntad de todos los
condóminos.
XI. Nombrar y remover un representante por manzana, lote, cerrada, privada, claustro o piso.
Tratándose de unidades habitacionales de más de sesenta viviendas, las facultades establecidas en
las fracciones I, V, VI y XI, corresponderán a las asambleas por manzana, lote, cerrada, privada,
claustro o piso, sin perjuicio de las que indiquen el Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 29 bis.- Tratándose de las asambleas de unidades habitacionales de más de 60 viviendas,
las manzanas, lotes, cerradas, privadas, claustros o pisos podrán ser representadas conforme a lo
dispuesto por la fracción XI del artículo anterior y a lo que indique el Reglamento Interior del
Condominio.
En caso de asistir un representante por manzana, lote cerrada, privada, claustros o piso; éste deberá
de presentar el acta de asamblea por el cual fue nombrado para tal efecto.
Artículo 30.- Los condominios serán administrados por un Comité de Administración o por un
administrador que designará la Asamblea General, por el tiempo que ésta determine, salvo cuando la
designación recaiga en un condómino, en cuyo caso durará en el cargo de uno a tres años, según lo
disponga la asamblea.
En el caso de que se opte por un administrador, éste podrá ser o no alguno de los condóminos. Si lo
es, quedará exceptuado por acuerdo de la asamblea de otorgar la garantía a que se refiere la fracción
III del artículo anterior. Si la administración recae en un comité, éste tomará sus resoluciones por
acuerdo de por lo menos las dos terceras partes de sus miembros, en caso de desacuerdo, someterá
el asunto a la asamblea. El comité designara a la persona a cuyo cargo estará la ejecución material
de los actos de administración.
Cuando el condominio esté constituido por sesenta o más unidades de propiedad exclusiva, se podrá
elegir por lote o por manzana un comité de administración o administrador quien establecerá las
cuotas o aportaciones con base al valor comercial del inmueble tomado al día de la determinación y
no podrán éstas exceder del 1% del valor del mismo.
Cuando el pago de las cuotas o aportaciones se divida en mensualidades éstas habrán de cubrirse
por adelantado. El monto de los fondos se integrará en proporción al valor de cada unidad de
propiedad exclusiva, según lo establecido en la escritura constitutiva.
Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos, serán determinadas en la escritura
constitutiva del condominio. El fondo de reserva en tanto no se use deberá invertirse en valores de
renta fija redimibles a la vista. El fondo destinado al mantenimiento y administración será bastante
para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses.
Las decisiones respecto a asuntos de convivencia cotidiana, serán facultad de la asamblea,
incluyendo las modificaciones a la propiedad condominal, excluyendo los cambios de uso del suelo,
de densidad e intensidad de su aprovechamiento y de altura máxima permitida.
Artículo 31.- Corresponde al administrador o al comité de administración:
I. Cuidar, vigilar y mantener en buen estado las instalaciones, los bienes del condominio y los
servicios comunes;
II. Tener la representación de los condóminos respectivos, en los problemas que surjan derivados de
la contigüidad con otros condominios o casas unifamiliares;
III. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, los que en todo
tiempo podrán ser consultados por los condóminos;
IV. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra persona;
V. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo
correspondiente, en los términos del reglamento interior del condominio;
VI. Recabar las aportaciones de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y
reserva, debiendo otorgar el recibo correspondiente, así como entregar bimestralmente a cada
condómino el estado de cuenta del condominio;
VII. Convocar a las asambleas generales y extraordinarias, conforme a lo dispuesto en la presente
Ley, en la escritura constitutiva y en el reglamento interior del condominio;
VIII. Fomentar entre los condóminos el cumplimiento de la presente Ley, la escritura constitutiva del
condominio y el reglamento interior del condominio;
IX. Gestionar ante los ayuntamientos la prestaci ón de los servicios públicos municipales al interior
del condominio;
X. Publicar en lugar visible del condominio o en el sitio destinado para ello, las convocatorias para
asambleas, así como los acuerdos que se tomen en las mismas a efecto de enterar a los ausentes.
Artículo 32.- El administrador o el presidente del comité de administración, será el representante
legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio. Contará con
poder para administrar bienes, y para pleitos y cobranzas. Para contar con facultades que requieran
cláusulas especiales, se requerirá del previo acuerdo de la asamblea, salvo que el Reglamento Interior
del Condominio ya lo prevea.
Artículo 33.- Con el objeto de que el administrador o el comité de administración cumplan con las
obligaciones establecidas, cada condominio contará con una mesa directiva, la cual se nombrará
anualmente por la asamblea y estará integrada de tres a cinco condóminos, los cuales fungirán
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